抵当権の実行とは

  債権(借金)が弁済(返済)されない場合(返済不能など)、債権者は抵当権の優先順位に基づいて、抵当権の対象をなっている不動産を強制的に売却します。

  そしてその売却代金を、債権(借金)の弁済(返済)に充てることができます。

  その強制的に売却するための手続きを取ることを、

  「抵当権の実行」と言います。

  ちょっと、むずかしいですね。

  そこで、普通の言葉を使うと、こんな感じになります。

  住宅ローンを銀行から借ります。

  この時、住宅ローンで買った自宅に、抵当権が設定されます。

  この抵当権の優先順位は1番です。

  さて、住宅ローンを借りた方は、不況で会社をクビになってしまいました。

  これでは、住宅ローンが払えません。

  そこで、この人にお金を貸した銀行が、少しでもお金を回収しようとします。

  この時、住宅ローンに設定された抵当権を実行します。

  銀行はこの人の家を強制的に、売ってお金を回収します。


  抵当権の実行は、抵当権の対象となる不動産を管轄する地方裁判所に、抵当権に基づく競売(担保不動産競売)を申し立てることで始まります。


  つまり借金のカタになっている、家や土地がある場所の裁判所に申請すれば、売ることができるのです。


  先程の例で言えば、住宅ローンを支払うことができなくなった人の自宅が横浜にある。

  それなら、横浜の地方裁判所に申請をするのです。


  さて、競売により買受人が決まれば、売却許可が出され、落札代金を納付することになります。

  落札代金は抵当権の順位に従い、第一順位の抵当権者から順に配当され、なお競売代金が残存する場合には、次順位の抵当権者に配当されて行くことになります。


  こちらも、住宅ローンの話でいえば、これを貸した銀行の抵当権が1番です。

  ですから、家が売ったお金は銀行が最初に受け取ります。

  銀行が貸したお金から家の売却代金を引いて、余れば次に抵当権を設定している人がお金を受け取ります。


  そして抵当権者へすべて配当してなお、代金が残存する場合には一般債権者(抵当権者以外)へ配当されます。

  しかし、抵当権が実行されても、売却代金が債権額に満たなかった場合は残額については、担保のない債権(無担保債権)として残ります。

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